چكیده :
قانون حاكم بر این روابط
هدف قانون جدید روابط موجر و مستاجر یكسان كردن قانون حاكم بر اجاره و پرهیز از پراكندگی قواعد گوناگونی است كه براین رابطه حكومت دارد. در راستای همین هدف ، مادة یك قانون اعلام می كند :
" از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجارة كلیه اماكن ، اعم از مسكونی ، محل كسب و پیشه ، اماكن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ،كه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود ، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود . "
از خواندن این متن چنین احساس می شود كه سرانجام قانون گذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است ،ولی تامل بیشتر و خواندن تمام قانون ،این پندار را از بین می برد و مانع اساسی در راه وحدت حقوقی نمایان می شود :
1ـ وضع جدید قانون و مفهومی كه از سر قفلی ارائه كرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفتة تجارتی سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و كارخانه داران و پیشه وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می كند و به اقتصاد عمومی كشور زیان می رساند. آنان كه ، جز سر قفلی محل كسب و پیشة خود ، سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یكباره به ورشكستگی می افتند و حاصل كارشان عاید مالكان بزرگی می شود كه ممكن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری بی تولید در صحنة اقتصادی ظاهر شوند. دور نمای این خسران بزرگ ، قانونگذار را به احتیاط وادار كرده است تا وضع كنونی را برهم نزند. این است كه در ماده 11 قلمرو حكومت قانون را محدود به اجاره های آینده كرده است ، در حالی كه اطلاق مادة یك اقتضا داشت كه آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد . زیرا ، اجارة محل كسب و پیشه ، به مفهومی كه در قانون 1356 بیان شده است ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حكومت اراده نیست ، نهادی است كه دولت بر آن نظارت دارد و به وسیلة قانون اداره می شود ( مانند نكاح وولایت ) ،پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاكم در زمان اجرا ( قانون جدید ) باشد و حكومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود.
به هر حال در ماده 11 چنین آمده است :
" اماكنی كه قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود"
بدین ترتیب ، تمام قوانین خرد و كلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون 1376 نیز بر آن افزوده می شود. اجاره های محل سكونت پس از چندی به قانون كنونی می پیوندد و هم اكنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد ،زیرا قانون مدنی و قرارداد خصوصی آن را اداره می كند و تفاوتها چشمگیر نیست . تعارض اصلی با قانون 1356 و اجارة محل كسب و پیشه و تجارت است كه همچنان باقی می ماند و استثناءها و توابع خود را نیز به دنبال می كشد.زیرا پس از پایان مدت اجاره های كنونی نیز ، اگر به حكم قانون ( و حتی در اثر تراضی به اجارة آن ) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا كند ، باید آنچه را واقع می شود از آثار ودنباله موقعیت پیشین شمرد.
رویةقضائی نیز به طور قاطع چنین اجاره هایی را تابع قانون 1356 می داند. پس ،باقی می ماند معدودی ازاجاره ها كه به دلیلی فسخ می شود و موجر آن را به دیگری برای محل كسب اجاره می دهد. این اجاره ها نیز نسبت به شماره های اجاره های محل كسب اندك است كه انتظار می رود سالیان دراز باقی بماند ،به ویژه كه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد.
در آئین نامه مصوب 19/2/78 هیات وزیران ، ( روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید ) را كه با اذن مالك انجام می شود ، تابع قانون حاكم بر قرارداد اجاره اصلی كرده است تا آثار موقعیت پیشین مستاجر محفوظ بماند.
2ـ حكم مادة یك برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی دهد یا دست كم اصلی راپیشنهاد نمی كند كه به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده كرد ، در مادة یك ، سه منبع برای تمیز قاعدة حاكم بر اجاره معین شده است :
1- قانون مدنی ،
2- قانون 1376 ،
3- شرایط مقرر بین موجر و مستاجر یا حكومت تراضی .
هر یك از این سه منبع قواعد ویژة خود را دارد و معلوم نیست كدامیك را باید ترجیح داد؟
در رابطه قانون مدنی و قانون 1376 ، باید حكومت قانون جدید را پذیرفت ، ولی آیا این ترجیح در فرضی كه تراضی دو طرف بر حكومت قانون مدنی است رعایت می شود ، یا باید حكومت تراضی را مقدم شمرد ، مگر این كه نظم عمومی پشتوانة قانون جدید باشد ؟
قانون 1356 سلطه و حكومت قانون بر تراضی پیش بینی شده و مادة 30 هر گونه عهدی را كه برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر شناخت ، ولی در قانون 1376 راه حلی ملی برا ی رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین بر می آید كه خواسته اند احكام اندك آن مخصص قواعد عمومی قرار گیرد. بر عكس ، نكتةجالب دیگر ، كه حكایت از برتری و حكومت تراضی بر قانون دارد ، این است كه انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اینها مانع اجرای قانون است ، هر چند نتیجة آن تملیك منافع به عوض معلوم باشد (بند 3 مادة 2 آیین نامه اجرایی قانون )
انعقاد و اثبات اجاره
ماده 2 قانون 1374 ، دربارة تشریفات تنظیم اجاره نامه عادی ، مقرر كرده است :
( قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیلة دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد)
تشریفات تنظیم سند به خاطر این است كه دادگاه ، بر پایه مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی ، دستور تخلیه می دهد و ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش بینی كند. از جمع حكم ماده با مفاد مادة یك ، كه تنظیم اجاره نامة رسمی و عادی را شرط اجرای قانون قرار داده است ، چنین بر می آید كه اجرای قانون جدید دربارة اجاره هایی ممكن است كه با سند رسمی و عادی ( با تشریفات مقرر در مادة 2 ) باشد . زیرا ، هر چند ضمانت اجرای تخلف از شرایط تنظیم اجاره در قانون پیش بینی نشده است ، نباید حكم را لغو شمرد. وظیفة قانون گذار نیز به ارشاد و راهنمایی محدود نمی شود و قانون باید حاوی امر و نهی باشد . به ویژه ، از آن جا كه دو قانون 1356 و 1362 تصرف به عنوان اجاره را امارة وجود رابطه استیجاری می داند و اجارة شفاهی را كافی می بیند ، قید اجاره نامةرسمی و عادی در قانون 1367 نشان می دهد كه دست كم اجرای قانون جدید تنها دربارة مستاجرانی اجرا می شود كه سند اجاره در دست دارند . ولی ، این استنباط ، بر فرض كه در درست و موافق ظاهر حكم باشد ، تمام مسئله را حل نمی كند. پرسش مهمی كه باقی می ماند ،تمیز اعتبار اجاره های شفاهی است :آیا مقصود این است كه اجارة شفاهی باطل است و با شهادت و اماره و اقرار نه اثبات می شود و نه اثر حقوقی دارد ؟ آیا هدف این است كه قانون تنها دربارة اجاره های مستند اجرا می شود و اجاره های شفاهی تابع قانون مدنی و قواعد عمومی از آن است ؟
انتخاب هر یك از دو پاسخ نتایج نامطلوبی به بار می آورد : انتخاب نخست ، كه اجاره را باطل . غیر قابل اثبات می شمرد ، برای اجاره های فصلی و روستایی و تك اتاقی خانه ها كه به طور معمولی شفاهی انجام می پذیرد ، ایجاد مشكل می كند. وانگهی معنای آن ایجاد مثالی دیگر برای عقود تشریفاتی در زمینة اجاره است كه در حقوق ما چهرة استثنایی و خلاف اصل دارد. انتخاب دوم ، به ویژه اگر بدین مفهوم باشد كه اجارة شفاهی تابع قوانین و از جمله قانون 1356 است . با هدف قانون كه لغو حق تقدم و سر قفلی برای مستاجران جدید محل كسب است تعارض دارد و به منزلةجایزه دادن به مستاجر متخلف است ، زیرا خودداری از تنظیم سند چتر حمایتی قانون 1356 را در محل كسب برای او می گشاید . در مورد محل سكونت نیز ، نتیجة انتخاب بیهودگی حكم قانون 1376 است ، چرا كه اجاره های شفاهی نیز ، مانند اجاره های كتبی ، تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین دو طرف می شود ، نتیجه ای كه به لغو حكم منتهی می شود . از اینها گذشته ، قانون 1356 نسبت به آینده نسخ شده است و چگونه ممكن است حاكم بر اجارةواقع در زمان قانون جدید باشد .
یكی از شرایط لازم برای هر تفكر علمی ،از جمله وضع قانون آینده ، اندیشیدن دربارة آثار دور و نزدیك حكم است . مبهم گذاردن ضمانت اجرای مواد 1 و2 قانون و رها كردن مكلفان در تاریكی و برخورد با موانع شایستة كار قانون گذاری نیست . و مدتها رویه قضایی و مردم را سرگردان می سازد و به حرمت قانون صدمه می زند.
در وضع كنونی ، منطقی ترین راه حل انتخاب نخست است كه تنظیم سند را برای اثبات اجاره و انعقاد آن ضروری می داند. ولی ،این راه حل نیز عادلانه و قوی است كه گفته شود اجاره های شفاهی ، درست و تابع قانون مدنی و قواعد عمومی است . بند 3 مادة2 آیین نامه قانون نیز همین نتیجه را افاده می كند. در هر حال ، رویه قضایی باید این گره كور را بگشاید.
آن چه گفته شد ، دربارة تشریفات سند عادی ( تنظیم در دو نسخه و گواهی دو شاهد ) نیز صادق است ، و احتمال بیشتر این است كه رویةقضایی ، به ویژه در مورد اجاره های محل سكونت ، به راه حل عادلانه متمایل شود و رعایت تشریفات سند عادی را شرط استفاده از قانون 1376 قرار دهد نه صحت اجاره . اگر چنین شود ، بر اجاره های شفاهی و اسناد عادی شاهد بی قواعد عمومی حكمفرماست .
تخلیه مورد اجاره در پایان مدت
یكی از ویژگیهای قانون 1376 در برابر قوانین پیشین اجاره ، تسریع در تخلیة مورد اجاره پس از پایان مدت آن است ، قانون 1356 ، در مورد محل كسب ، پایان مدت اجاره را سبب قطع رابطة حقوقی موجر و مستاجر نمی داند و به مستاجر متصرف حق می دهد كه الزام موجر را بهتجدید اجاره بخواهد. قانون 1356 گامی به سوی قطع كامل این اجاره برداشت ، ولی چون اجرای آن منوط به شرایط ویژه در اینده بود ، چندان اثری از خود به جای نگذاشت . و تازه اجرای حكم تخلیه موانعی در پیش داشت كه به آسانی صورت نمی پذیرفت ،و از جمله ، در مواردی كه موجر باید به مستاجر سرقفلی بدهد ، اجرای حكم منوط به پرداخت دین سرقفلی بود. وانگهی اگر دو طرف سند رسمی تنظیم نمی كردند یا به نگرفتن سر قفلی در آن تصریح نمی شد ،قانون خنثی و بی اثر می ماند. در قانون 1362 و اجاره مسكن نیز امكان استناد به عسر و حرج مستاجر نیز ممكن بود مدتها اجرای حكم را به تاخیر اندازد. ولی در قانون 1376 ، به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیة ملك پس از پایان مدت اجاره ، مقرر داشته است :
((پس از انقضای مدت اجاره ،بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی ، تخلیة عین مستاجره در اجارة سند رسمی ،توسط دوایر ، اجرای ثبت ظرف یك هفته ، و در اجارة با سند عاد ی،ظرف یك هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه ، به دستور مقام قضایی در مرجع قضائی توسط ضابطین قوة قضائیه انجام خواهد گرفت ))
مادة 13 آیین نامه نیز مهلت تخلیه را محدود به یك نوبت و حداكثر یك ماه كرده است . دادن مهلت منوط به وقوع حادثه غیر مترقبه و ناتوانی مستاجر بر تخلیه شده است كه مرجه تمیز آن مقام قضائی دستور دهنده است . در مادةقانون نیز ، دفاع احتمالی مستاجر دربارة داشتن حقی (از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملك ) را مانع اجرای تخلیه نكرده است . مفاد مادة 5 بدین عبارت بیان شده است :
(( چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ، ضمن اجرای دستور تخلیه ، شكایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضی صادر می شود ))
عبارتها ، از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حلها خلاف اصول است :
به عنوان مثال ، دوایر اجرای ثبت مامور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون . اجرای قانون ( ماده 494 ق . م ) بر طبق اصول ، با دادگاه است و دخالت مامور ثبت در صورتی ضرورت دارد كه مستاجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیةو تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت كرده باشد. در این فرض ،موجر می تواند اجرای تعهد تصریح شده در سند را از ماموران ثبت بخواهد. ولی در فرضی كه در سند تعهدی نیامده است ،اجرای پیامدهای قانونی نیاز به تمیز قانون حاكم و حقوق مستاجر و مالك و ، به طور خلاصه ، قضاوت دارد كه در صلاحیت دادگاه است نه مامور اجرا . ولی در مادة 3 به این تقسیم كار مهم اداری از قضائی توجه نشده و صدور دستور اجرای تخلیه به عهدة دایرة ثبت گذارده شده است .
جالب این كه اجرائیه تخلیه ، حتی با دستور موقت دادگاه و بر پایة حق احتمالی مستاجر ، قابل توقیف نیست . و باید اجرا شود. در حالی كه ، از نظر اصولی ، اگر دادگاه صدور دستور اجرا را بر پایة حق معترض خلاف قانون و دلایل مدعی را قوی بیابد می تواند ، با گرفتن تامین متناسب ، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر كند ( قانون 27 شهریور 1322 ) . در وضع كنونی نیز این قاعده در مورد شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه قابل اعمال است ،به طوری كه احراز این شرایط ، در صورت وقوع اختلاف بین دو طرف نیاز به قضاوت دارد كه سرانجام باید به وسیله دادگاه انجام شود.
وانگهی ، در مادة 5 آمده است : (( پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضی صادر می شود. در حالی كه اثبات حق و جبران خسارت منوط به صدور حكم است و نمی تواند مقدم بر آن باشد ، مگر این كه گفته شود مقصود حكم مقتضی دربارة تخلیه است و قانون گذار مایل است كه صدور حكم به وجود حق مستاجر و جبران خسارت او مقدم بر حكم مقتضی دربارة تخلیه باشد.
در مورد اجاره نامه های عادی وضع از این هم بدتر است : نخستین پرسشی كه به ذهن می رسد و پاسخ آن در قانون نمی یابد این است كه مرجع صالح قضائی كیست ؟ و آیا جز دادگاه مقامی هست كه بتواند در چنین مواردی دستور تخلیه بدهد؟ پس ، چرا قانون آن را (( مقام قضائی در مرجع قضائی )) می نامد ؟ ماده 4 آیین نامه اجرای قانون مصوب 19/2/78 پاسخ این پرسش را می دهد و رئیس حوزه قضایی را به دادگاه افزوده است و از این نظر خلاف اصول حقوقی است ، مگر این كه گفته شود دخالت او به عنوان رئیس شعبه یك است .
پرسش بعد این است كه ، اگر مقصود از مقام قضایی همان دادگاه باشد ، شروع به رسیدگی در آن منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست آیین دادرسی ویژه ، و از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاعهای منكر ، دارد كه احتمال می رود ماهها به درازا كشد . پس چگونه می توان ظرف یك هفته دستور تخلیه صادر كرد؟ در نتیجه ، به ذهن می رسد كه نویسندگان قانون خواسته اند دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورند و حكم تلقی نكنند و به همین جهت نام دستور را به جای حكم به كار برده اند : بدین معنی كه ، مقام پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز كند و دستور تخلیه بدهد. ماده 3 آیین نامه قانون نیز برای رسیدگی به درخواست تخلیه ، تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آئین دادرسی را ضروری ندانسته است .
با وجود این ، پذیرش این نتیجه بسیاری از اصول را نقض می كند ، زیرا احتمال دارد سندی مجعول باشد یا در سند دیگری مفاد آن تغییر كرده باشد یا مستاجر در ساختمان احداث به اذن موجر ( ملك خود ) ساكن باشد و یا دو طرف درباره اصل تخلیه اختلاف داشته باشند . و مانند اینها . نشنیدن این گونه دفاعها و صدور شتابزدگی است . وانگهی در ماده 4 مسائلی پیش بینی شده كه نیاز به دادرسی و رفع اختلاف بین دو طرف دارد. در این ماده چنین می خوانیم :
(( در صورتی كه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت كرده باشد ، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا وجه مذكور به مستاجر و یا سپردن آن به دایرةاجراست . چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیة مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد ، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند ، گواهی دفتر شعبة دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایرة اجرا تحویل نماید. در این صورت ، دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد))
حكم این ماده در مورد سند عادی و رسیدگی مقام قضائی نیز قابل اجراست و دادگاه باید صدور دستور تخلیه را موكول به دعاوی خسارت نكند. استثنایی بودن قواعد نیز ایجاب می كند كه به ویژه تخلیه در پایان مدت باشد و شامل تخلیه در زمان اجاره نشود ( بند 4 مادة یك آیین نامه ).
به طور خلاصه ،از جمع قواعد چنین بر می آید كه دادگاه باید رسیدگی به درخواست تخلیه را همچون تقاضای دستور موقت تلقی كند وپس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار دو طرف در وقت فوق العاده ، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را آغاز كند ، و همین كه احراز شود 1) اجاره نامه اصیل است و مدت آن سپری گردیده 2)ودیعة گرفته شده به مستاجر رد یا به صندوق امانات سپرده شده است ، دستور تخلیه را صادر كند و به انتظار فصل دعاوی دیگر نماند. نشانه هایی از نفوذ این نظر اصولی در رویة قضایی نیز دیده می شود ، چنانكه شعبة 1303 دادگاه عمومی تهران در دادنامةشمارة 1405-15/10/76 در مورد تخلیه پس از رسیدگی حكم صادر كرده است . ولی ، پیش از این رسیدگی مقدماتی ، صدور دستور تخلیه شتاب ناروا در قضاوت و سبب مضیقه ای نا متعارف است كه عدالت آن را نمی پذیرد. مهلت یك هفته در قانون نیز برای فراهم ساختن مقدمات این دادرسی فوری است . پس از صدور دستور نیز نباید آن را قطعی پنداشت و مستاجر می تواند با درخواست رسیدگی ماهوی به آن اعتراض كند و دادگاه حق دارد پس از رسیدگی آن را لغو كند.
مادة 18 آیین نامه قانون دراین باره می گوید : (( در صورتی كه دستور تخلیةمورد اجاره صادر می شود و مستاجر به اصالت قرارداد مستند دستور شكایتی و یا مدعی تجدید قرارداد اجاره باشد ، شكایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملك تقدیم می نماید. اعلام شكایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر این كه دادگاه رسیدگی كننده شكایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت ، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود))
سرقفلی ، مفهوم
در قانون 1376 ، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از حق كسب و پیشه و تجارت دارد ، حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پیشه ور نیست و از شاخه های حق مالكیت موجر و اختیارهای ناشی از آن است . از این دیدگاه ،مالك می تواند در آغاز اجاره از مستاجر سرقفلی بگیرد و امتیاز (( تقدم در اجاره )) را به او بدهد. مستاجر هم پس از تملك حق تقدم می تواند آنچه را تملیك كرده است به دیگران یا به مالك انتقال دهد. به مفاد مادة 6 و تبصره های آن توجه كنید:
(( هر گاه مالك ملك تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین ، مستاجر می تواند دراثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت كند ، مگر آن كه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالك سر قفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملك را به دیگری واگذار نماید ، پس از پایان مدت اجاره مستاجر حق مطالبة سر قفلی را ندارد.
تبصره 2- در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سر قفلی را به مستاجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلة روز را دارد.))
بدین ترتیب ، سرقفلی را از دیدگاه نویسندگان قانون 1376 باید به (( حق تقدم در انتفاع )) تعریف كرد،حقی كه ناشی از مالكیت عین ( برای موجر ) یا منفعت ( برای مستاجر ) است .
راههای تملك :
مستاجر می تواند حق تقدم را از دو راه به دست آورد:
1ـ از راه انتقال مستقیم از مالك و بدون مدت :
در این صورت ، هنگام تخلیه می تواند بهای این حق را از مالك بگیرد(تبصره 2 ). تملك سر قفلی مانع از تخلیهملك در پایان مدت اجاره نیست ، ولی مالك را مكلف می سازد كه ،برای بازستاندن حق تقدم بهای آن را بدهد.
اصطلاح (( طریق صحیح شرعی )) در تبصره 2 ، به معنی بازگشت دوباره به مشهور در فقه و از یادبردن مادة 10 ق . م . و اصل حاكمیت اراده است . برای گریز از این نتیجة نامطلوب ، واژه شرعی را باید به معنی قانونی گرفت ، زیرا فرض این است كه قوانین ما با شرع تعارض ندارد . پس ، باید انتقالی را پذیرفت كه حقوق آن را نافذ بداند. در قانون 1356 انتقال سر قفلی باید همراه با منافع و با سند رسمی انجام پذیرد ، لیكن در قانون 1376 قید سند رسمی ، كه ناظر به انتقال از سوی مستاجر است ، حذف شده و از بخش اخیر مادة 6 تنها همراهی انتقال منافع با سرقفلی استنباط می شود. در نتیجه ، از این پس ، انتقال منافع و سرقفلی ، بارعایت شرایط مادة یك برای اجاره دادن ملك ، با سند عادی و گواهی دو معتمد نیز ممكن است . انتقال (( حق تقدم در اجاره )) از سوی مالك و استقرار آن در ملك مستاجر ، به هر عنوان كه باشد . همین نتیجه را می دهد و ضرورتی ندارد كه با واژة (( سرقفلی )) بیان شود . مواد 7 و 8 قانون 1376 دو فرض از این انتقال و امتیاز مستاجر را در امكان مطالبةسرقفلی به هنگام تخلیه و انتقال آن بیان می كند:
ماده 7- (( هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود ، تا زمانی كه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد ،مالك حق افزایش حق اجاره بها و تخلیةعین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید ، در آن صورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سر قفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید))
مفاد این شرط موقعیتی همانند آن چه قانون 1356 برای مستاجر محل كسب مقرر داشته است ایجاد می كند ، با دو تفاوت :
2ـ امتیاز قانون 1356 ویژة محل كسب و پیشه و تجارت است ،در حالی كه موقعیت پیش بینی شده در مادةبنابر ظاهر ناشی از اطلاق حكم از آن هر مستاجری است كه بتواند این شرط را به سود خود به دست آورد و هیچ ارتباطی با فعالیت تجارتی و حسن شهرت او ندارد.
اگر این ظهور پذیرفته شود ، سر قفلی مفهومی تازه و شگرف می یابد. راه گریز از این نتیجه ، توسل به موقعیت مادة 6 قانون برای عام كردن قید (( ملك تجاری )) و سیاست آن به حكم مواد 7 تا 10 قانون است كه به سرقفلی ارتباط دارد : بدین مضمون كه ، چون در نخستین مادة فصل مربوط به سر قفلی ( مادة 6 ) قید شده است كه : (( هر گاه مالك ملك تجاری خود را به اجاره واگذار نماید … )) و در مواد 7 و 8 آمده است :(( هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود …)) مقصود اشاره به اجارة مقیدی است كه مادة 6 از آن سخن گفته است . بدین ترتیب ، اطلاق حكم این مواد كه منشاء تعمیم سرقفلی به اجارة محل سكونت است از بین می رود و قید مادة 6 آن را مخصوص (( محل تجاری )) می كند ، تفسیری كه هم از نظر منطقی قوی است و هم از شكستن اصل حقوقی متعارف و پاگرفته ای كه سر قفلی را ویژة محل كسب كرده است جلوگیری می كند. وانگهی ، منطق حكم می كند كه ،اگر مالك به طور مستقیم نتواند در برابر سر قفلی حق تقدم در اجاره را به مستاجر بدهد، در اثر شرط ضمن اجاره نیز نمی تواند چنین حقی را ایجاد كند ( مادة 15 آیین نامه اجرایی قانون ) .
1ـ امتیاز مستاجر محل كسب و پیشه به موجب حكم قانون ایجاد می شود و ركن مهم آن ارزش اضافی است كه در نتیجة عمل مستاجر در ملك ایجاد شده است ؛ ولی در قانون 1376 سر قفلی نتیجه تراضی با مالك و تعهد اوست . عبارت پایان ماده دربارة امكان سر قفلی گرفتن مستاجر نیز دقیق نیست . زیرا اسقاط حق مستاجر تنها در برابر مالك معنی دارد ،ولی در برابر مستاجر دیگری كه حق را از او انتقال می گیرد ، نابجا است ، چرا كه حق خود را پیش از سقوط به او می دهد . درست است كه پس از انتقال حق ، امتیازی كه مستاجر نخستین دارد ساقط می شود ،لیكن این نتیجه اثر بی واسطه و مستقیم عملی حقوقی نیست و لازمة انتقال است .
مادة 8 می توانست در همان مادة 7 ادغام شود وتفاوتی ، جز در مورد میزان اجاره بهای موضوع تعهد موجر ،با آن حكم ندارد ،در این مادهآمده است:
(( هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید ، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیة محل مبلغی را به عنوان سر قفلی مطالبه و دریافت نماید ))
در این ماده نیز اطلاق حكم آن را شامل اجاره مسكن هم می كند و همان بحث مربوط به مادة 7 را مطرح می سازد.
2- به تبع انتقال موقت منافع : قانون 1376 امتیاز انتفاع مستاجر در مدت اجاره را نیز سبب ایجاد حق سر قفلی برای مستاجر دانسته است ؛ منتها ، چون این امتیاز محدود به مدت معین اجاره است ، ارزش آن كمتر از سر قفلی است كه در مواد 7 و 8 پیش بینی شده است . نتیجة دیگر موقت بودن حق این است كه انتقال سر قفلی به دیگران تنها در مدت اجاره معنی دارد. با پایان گرفتن مدت اجاره هم مالكیت منفعت برای مستاجر از بین می رود و هم سر قفلی كه به تبع آن ایجاد شده است . به همین جهت ، در مادة 6 آمده است كه : (( مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سر قفلی دریافت كند))
ممكن است گفته شود مستاجر در زمان اجاره امتیازی به دست می آورد كه در اثنای اجاره قابل انتقال به دیگران است ، هر چند كه به مالك سر قفلی نپرداخته باشد. مفاد تبصره 1 نیز این استنباط را تایید می كند ، زیرا فرضی را پیش بینی كرده است كه مالك سر قفلی نگرفته و ، با وجود این ، مستاجر با انتقال منافع سر قفلی گرفته است ، با وجود این ،حكم مادة 9 قانون این سخن را كه با طبیعت مفهوم سر قفلی در این قانون سازگار است ، متزلزل می كند . در این ماده می خوانبم :
(( چنانچه مدت اجاره به پایان برسد ،یا مستاجر سر قفلی به مالك نپرداخته باشد ، و یا این كه مستاجر كلیةحقوق ضمن عقد را استیفاء كرده باشد ، هنگام تخلیة عین مستاجره حق دریافت سر قفلی نخواهد داشت ))
پس در برابر سخن پیشین می توان گفت : در مادة 9 ایجاد حق سر قفلی برای مستاجر منوط به پرداختن سر قفلی به موجر شده است و به همین جهت (( نپرداختن سر قفلی به مالك )) شرط مستقلی برای حكم اخیر ماده است كه ، به عنوان نتیجه و ضمانت اجراء اعلام می كند :(( هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سر قفلی نخواهد داشت ))
ولی ، این استدلال تمام نیست ، زیرا :
1ـضمانت اجرایی كه در پایان ماده آمده است ناظر به تخلیة عین مستاجره است ، نه انتقال منافع به دیگری .
2ـ اگر نپرداختن سر قفلی به مالك شرط مستقل و كافی باشد ، افزودن پایان مدت اجاره به آن اضافی وحشو است ، زیرا در هر حال مستاجری كه سر قفلی نپرداخته حقی ندارد ، خواه در مدت اجاره تخلیه كند یا پس از آن .
3ـ تمام كردن جمله نخستین كه ناظر به پرداخت سر قفلی به مالك است و آوردن واژه (( همچنین )) در آغاز جمله ای كه ناظر به گرفتن سر قفلی در اثنای مدت است ،( ماده 6 ) نشان می دهد كه امكان گرفتن سر قفلی در مدت محدود حكم مستقل از بخش یك ماده است . در نتیجه باید گفت (( پایان مدت اجاره ، شرط سقوط سر قفلی است كه به تبع منافع عاید مستاجر شده است و شرط (( نگرفتن سر قفلی )) ناظر به تخلیه بعد از پایان مدت و استیفای حقوق به مواد 7 و 8 ارتباط دارد.
به طور خلاصه ، قراین تایید كنندة هر یك از دو احتمال جمع دو حكم را برای مجری و مفسر قانون دشوار می سازدو عدم مهارت در فنون قانون گذاری باعث سر گردانی دادرسان و دو طرف دادرسی می شود. با وجود این راه حل نخست ترجیح دارد.
آیا مفهوم سر قفلی و حق كسب و پیشه و تجارت قابل جمع است ؟
با مفهوم تازه ای كه قانون 1376 برای (( سر قفلی )) ارائه كرده است ، این پرسش مطرح می شود كه آیا سر قفلی جانشین حق كسب و پیشه و تجارت شده و تنها احكام و آثار آن تغییر كرده است ؟ یا می توان گفت ، آن چه در این قانون آمده ناظر به سر قفلی است نه حق كسب و پیشه و تجارت كه محصول فعالیت و حسن نیت مستاجر است و قانون 1356 از آن حمایت می كند؟
پاسخ این پرسش را تبصرة ماده 10 قانون بدین عبارت می دهد كه : (( مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد)) بهای حق كسب و پیشه و تجارت یكی از آن گونه های ممنوع است . پس نمی توان ادعا كرد مستاجری كه حق سر قفلی ندارد ، بابت حق كسب و پیشه و تجارت حق دارد. مادة واحدة 1365 و سایر قراین و فتاوا نشان می دهد كه قانون گذار كنونی مایل به پذیرش حق مستاجر به عنوان حاصل كار او ندارد و می خواهد همه چیز را به تراضی و عقد اجاره و مالكیت موجر بازگرداند و حكمت قانون 1376 برداشت چتر حمایت قانون 1356 و بازگرداندن حكومت قانون مدنی و ضابطه های فقهی است . زیرا به مستاجر محل كسب و پیشه امكان می دهد كه :در مدت اجاره از حق سر قفلی سود برد و آن را به دیگران واگذار كند ،امتیازی كه با عرف تجاری سازگارتر و با مصالح اجتماعی همگام تر است . از نظر منظقی نیز دلالت تبصرة یك بر امكان سر قفلی گرفتن در مدت اجاره به مراتب قویتر از قراین مخالف است.
اثر سلب حق انتقال به غیر :
انتقال سر قفلی در مدت اجاره مشروط بر این است كه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد . این قید ، نشان تراضی بر لزوم مباشرت مستاجر در انتفاع و از بین رفتن انتقال سر قفلی است . حكم قانون نوعی رجعت به اصول پذیرفته در قانون مدنی و فقه نیز هست ، زیرا اصل انتقال پذیری منافع را پذیرفته و به قانون مدنی بازگشته است و حق انتقال به غیر را برای مستاجر می شناسد ، مگر این كه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد ، در حالی كه مادةقانون 1356 اصل را وارونه ساخته بود. به مفاد مادهآن قانون توجه كنید:
(( مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را كلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید ، مگر این كه كتباً این اختیار به او داده شده باشد ))
این حكم با تملیكی بودن عقد اجاره تناسب ندارد ، زیرا اگر پذیرفته شود كه موجر منافع ملك یا صلاحیت انتفاع را به مستاجر تملیك می كند ، مالك جدید منافع نیز ،همچون مالك پیشین ،برای انتقال ملك خود نیاز به تحصیل اذن دیگری ( انتقال دهنده ) ندارد ،چنان كه قانون مدنی نیز ،در پی اعلام تملیكی بودن اجاره ، مقرر می دارد:
(( مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد ،مگر این كه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد))
این حكم در مقام اجرای قاعدة عامتری است كه به موجب آن : (( هر مالكی نسبت به مایملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد ،مگر در مواردی كه قانون استثنا كرده باشد )) انتقال داده همراه با انتفاع و استعمال از اركان سلطةمالك است و باید آن را در زمرة توابع ضروری ملكیت شمرد. پس ، به این اعتبار است كه گفته می شود قانون 1376 رجعت به اصل كرده است .
پایان
منابع:
پی نوشتها :
1ـ برگرفته از مجله دانشكده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران
2ـ با وجود این ، در مورد اجاره محل كسب و پیشه ، اجرای قانون 1356 بر اجاره های شفاهی یا سند عادی بی تشریفات ، با هدف و روح ماده یك قانون مخالف است . تفاوت اجاره مسكن و محل كسب ناشی از تعارض قانون 1376 با قانون 1356 در بخش تخلیه و سر قفلی است ، در حالی كه در اجاره مسكن قوانین عمومی حاكم بر هر دو ( تراضی و قانون مدنی )یكی است . پس ،ناچار باید اجاره محل كسب را تابع تراضی و قانون مدنی شمرد.
3ـ حق كسب و پیشه و تجارت به ((تقدم در اجاره )) تعبیر می شد ، ولی در این قانون مالك ( موجر ) هم می تواند از مستاجر سر قفلی بگیرد ؛در حالی كه به اجاره مالك منافع نیست و به تبع مالكیت عین آن را دارد . پس ،بهتر است سر قفلی را حق تقدم در انتفاع تعریف كنیم كه مشترك میان موجر و مستاجر است .